Когда застройщик сдает новостройку, это не означает, что жилье со всеми коммуникациями соответствует строительным нормативам. Поэтому осуществляется приемка квартиры. Если при этом будут выявлены проблемы, они фиксируются документально, и тогда застройщик должен будет устранить их бесплатно. Но для этого нужно знать, как правильно принять квартиру в новостройке, что проверить, как оформить результаты этой проверки.
Приемка квартиры с точки зрения закона
Приемка-передача квартиры регулируется законодательством, в том числе законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В соответствии с этим законом застройщик обязан уведомить дольщиков, что строительство завершено. Он делает это в письменном виде, причем письмо вручается либо лично под расписку, либо направляется по почте как ценное отправление с описью. Обычно такие уведомления застройщик рассылает за 2-4 недели до срока передачи.
Покупатель должен в течение срока, прописанного в договоре, приступить к приемке квартиры (обычно на это отводится семь дней). Если в течение двух месяцев застройщик не получит от покупателя ответа, то он имеет право сам составить акт приема-передачи. Но тогда все дефекты покупатель будет устранять за свой счет.
Перед тем, как принимать квартиру в новостройке с отделкой или без нее, нужно подготовиться и взять с собой все необходимое. Теоретически покупатель может действовать самостоятельно. Но лучше обратиться за помощью к специалистам, которые знают, как выявить дефекты и могут обнаружить изъяны, руководствуясь нормами СНиПов и ГОСТов. Кроме них, при приемке должны присутствовать представители застройщика, часто это мастер участка или бригадир.
Подготовка к приемке
Как правильно принять готовую квартиру в новостройке — зависит от того, какие условия прописаны в договоре. Поэтому перед приемкой обязательно нужно этот документ еще раз пересмотреть. Основные моменты:
- площадь квартиры, она должна совпадать с фактической площадью;
- список электротехнического оборудования;
- тип отделки — черновой, предчистовой, чистовой.
Все основные пункты лучше выписать на отдельный листок, чтобы потом не растеряться. Часто представители застройщика отводят на приемку всего 15-20 минут и торопят с подписанием акта, потому что потом у них встречи с другими покупателями. Но нельзя идти у них на поводу. Нужно резервировать себе больше времени, чтобы полностью осмотреть квартиру. Желательно это делать в светлое время суток, потому что не всегда в квартире установлено достаточно светильников, чтобы можно было нормально все осмотреть.
Что понадобится для приемки
Перед тем как принимать квартиру в новостройке с отделкой или без нее, нужно подготовиться и взять с собой все необходимое:
- паспорт и договор;
- несколько листов бумаги — чтобы записывать дефекты или просто проверить вентиляцию;
- фонарик, если в квартире будет темно (например, не будет освещения в санузлах);
- фотоаппарат или смартфон с хорошей камерой, потому что дефекты нужно задокументировать;
- скотч или мел для того, чтобы отмечать проблемные точки;
- строительный уровень для проверки стен — они должны быть ровными;
- лампочку — чтобы проверить работу электрической сети.
Если покупатель придет принимать квартиру с экспертом строительной компании, то специалист возьмет с собой тепловизор для проверки утечек тепла, лазерный дальномер, другое оборудование.
Что проверяют для различных типов отделки
Список пунктов для проверки зависит от того, какой тип отделки был прописан в договоре. Именно поэтому его рекомендуют перечитать перед тем, как самостоятельно принимать квартиру в новостройке.
Черновая отделка
В этом случае покупатель получает квартиру с голыми стенами, в которую просто заведены инженерные сети, то есть вода и канализация, а электричество подведено до щитка. На полу может быть черновая стяжка, на стенах — цементная штукатурка.
Как правильно принимать квартиру в новостройке без отделки — надо проверить:
- общую площадь и отдельно по комнатам;
- вертикальность стен;
- работу автоматов в электрощитке;
- наличие отопительной системы;
- установку входной двери и окон;
- работу вентиляционной системы
Обязательно нужно проверить наличие счетчиков электричества и воды и зафиксировать их показания в акте.
Предчистовая отделка
Как правильно принимать квартиру в новостройке с предчистовой отделкой — нужно проверить:
- все пункты для черновой отделки;
- качество стяжки пола;
- правильность оштукатуривания стен;
- инженерные сети — водоснабжение, канализацию, отопление, электропроводку.
Не все застройщики на этом этапе устанавливают розетки и выключатели. Но если эти элементы есть, нужно проверить их работу. Нужно внимательно осмотреть стены, чтобы убедиться в отсутствии трещин.
Чистовая отделка
Принимать квартиру с готовой отделкой сложнее, потому что под декоративными материалами могут скрываться недостатки, которые застройщик и не подумает исправлять. Список пунктов здесь будет такой же, как для предчистовой отделки, только нужно обратить внимание еще на несколько вещей. Это проверка:
- герметичности стеклопакетов — достаточно поднести к ним лист тонкой бумаги, чтобы увидеть, есть сквозняк или нет;
- установки входной двери — не должно быть перекосов, не допускаются механические повреждения на поверхности, замок не должно заедать;
- отделочных материалов — они должны соответствовать тем, что заявлены в проекте;
- геометрии стен — они должны быть ровными, без трещин или торчащей арматуры;
- уровня влажности — в ванной и кухне не должно быть следов плесени;
- инженерных систем — проверить работу легко, а качество установки можно анализировать по косвенным признакам вроде отсутствия потеков.
Все обнаруженные дефекты будет очень сложно устранить после переезда и заселения. Поэтому так важно внимательно осматривать помещения.
При приеме квартиры теоретически не обязательно осматривать подъезд, подвал и крышу, поскольку они не являются объектами долевой собственности. Это места общего пользования, к договору они не относятся. Но их состояние тоже имеет значение. Если будут выявлены дефекты, нужно писать коллективную жалобу, и застройщик должен на нее отреагировать и устранить недостатки.
Как подписывают акт приема-передачи?
Допустим, покупатель принял квартиру в новостройке — что делать дальше. Если никаких дефектов не обнаружено, то можно сразу подписывать акт. Если дефекты были обнаружены, их отражают в смотровом листе. Этот лист прилагают к акту приема-передачи. Лист составляют в двух экземплярах. Один остается у застройщика, другой у покупателя, но подписывают документ обе стороны.
Все выявленные дефекты должны быть аргументированы. Лучше всего ссылаться на нормы СНиПов и ГОСТов. Не всегда покупатель достаточно знаком с этими документами, для этого и нужна помощь специалиста. Обоснованные жалобы застройщику игнорировать сложнее, он не сможет убедить покупателя в отсутствии дефектов и должен будет их устранить в течение срока, установленного по закону.
Бывают ситуации, когда застройщик не устраняет вовремя дефекты, но покупатель все равно может принять квартиру, только указать в акте наличие претензий. То есть в формулировке так и будет сказано, что жилье принято со списком дефектов.
